A18 makelaardij maakt werk van jouw verhuisplannen.

A18 makelaardij is gevestigd in Doetinchem maar onze diensten als NVM makelaar en taxateur bieden wij niet alleen in Doetinchem maar ook in omliggende plaatsen in de Achterhoek en de Liemers aan.

Er is geen plaats in de regio Doetinchem waar wij in de loop der jaren als makelaar al niet eerder een huis hebben verkocht, getaxeerd of niet als aankoopmakelaar bij een transactie betrokken zijn geweest. Met onze ervaring kennen wij de regionale huizenmarkt als geen ander en helpen wij je graag verder bij het verkopen, taxeren of kopen van je huis, appartement of woonboerderij.

 

Ervaren verkoopmakelaar ontzorgt de verkoop van jouw huis.

Heb je plannen om je huis in Doetinchem of omgeving te gaan verkopen, dan kunnen wij je als full service NVM makelaar goed van dienst zijn.
Ook voor appartementen of woonboerderijen ben je bij ons aan het juiste adres.
Een actieve begeleiding van een ervaren senior makelaar en taxateur (RMT) die de huizenmarkt in de regio Doetinchem goed kent en persoonlijk al sinds 1986 lid is van de NVM, is dan zeker van toegevoegde waarde in het verkoopproces.
Niet alleen met onze ervaring maar ook met onze in de praktijk bewezen verkoopmethode waarbij bezichtigingen altijd door een ervaren makelaar (RMT) worden uitgevoerd, onderscheidt A18 makelaardij zich op de huizenmarkt van Doetinchem en omstreken. 

No cure, No pay aankoopmakelaar met een vast tarief van €1175,= incl. BTW.

Ga je een huis kopen in de Achterhoek, schakel dan een ervaren senior aankoopmakelaar in. 
Een goede aankoopmakelaar kent de lokale huizenmarkt en weet waar je op moet letten bij de aankoop van een nieuwe woning. Met onze ervaring weten wij hoe er het beste onderhandeld kan worden, herkennen wij eventuele bouwkundige gebreken en zorgen wij er samen met de verkopende makelaar voor dat er een correcte koopovereenkomst wordt opgesteld. 
Voordat er een bod wordt uitgebracht controleren wij het bestemmingsplan, informeren wij naar eventuele bodemverontreiniging en kijken we bij het Kadaster of er nog bijzondere erfdienstbaarheden zijn. Als aankoopmakelaar werken wij op basis van No cure, No pay en hanteren wij bij een geslaagde transactie een vast tarief van €1175,- inclusief BTW.
 

Taxateur met een vast tarief van €599,= incl. BTW en validatiekosten.

Ook als je een ervaren taxateur zoekt voor een gevalideerd NWWI taxatierapport van je woning, appartement of woonboerderij in de regio Doetinchem kun je bij A18 makelaardij terecht.       
Volgens de huidige regelgeving mogen wij hemelsbreed 20 kilometer rondom Doetinchem taxaties uitvoeren. Daardoor komen wij als taxateur regelmatig in de meeste plaatsen in de Achterhoek en de Liemers.
Nick Kok is het gezicht achter A18 makelaardij en erkend register makelaar taxateur (RMT) voor woningen, woonboerderijen en appartementen.
Aangezien hij al sinds 1986 taxeert is hij niet alleen een van de meest ervaren, maar ook een van de meest gevraagde taxateurs in de regio Doetinchem. Uiteraard werken wij volgens de richtlijnen van het NRVT en NWWI. Daardoor worden onze gevalideerde rapporten door alle geldverstrekkers geaccepteerd.

Voor een persoonlijke afspraak bel je 06 5393 7579.

Berichten uit de markt

Marktcijfers Q1 in 2024.

Donderdag 11 april 2024 om 10.00 uur zijn de cijfers bekend gemaakt van Q 1 in 2024 ten aanzien van de woningmarkt in Nederland.
Tenzij anders vermeld zijn cijfers en percentages vergeleken met die van Q1 in 2023 en gebaseerd op aanbod en transacties van NVM makelaars. Genoemde waarden betreffen in principe gemiddelden.

De koopwoningmarkt is in het eerste kwartaal 2024 duidelijk in trek. In het normaal gesproken wat rustigere eerste kwartaal zijn de transacties dit keer juist toegenomen. Dat blijkt uit de NVM-woningmarktcijfers en analyse van NVM-dochter brainbay over het eerste kwartaal 2024.
NVM-makelaars verkochten in het eerste kwartaal 2024 ongeveer 29.500 bestaande koopwoningen. Dit is 4% meer vergeleken met het eerste kwartaal 2023 maar 18% minder ten opzichte van het vierde kwartaal 2023.De mediane verkoopprijs van een bestaande woning bedraagt in het eerste kwartaal 2024 432.000 euro.
Vergeleken met het eerste kwartaal 2023 stijgt de mediane verkoopprijs met ruim 9%. Ten opzichte van het vierde kwartaal 2023 is het een daling van 0,1%.
Dit kwartaal zijn 15% minder woningen te koop gezet dan in het vierde kwartaal 2023 en 4% meer woningen ten opzichte van het eerste kwartaal 2023.

Binnen de regio Achterhoek vallen (delen van) de gemeenten Aalten, Berkelland, Bronckhorst, Brummen, Doetinchem, Lochem, Montferland, Oost Gelre, Oude IJsselstreek, Winterswijk en Zutphen.

Transacties:
In het eerste kwartaal van dit jaar maakte de woningmarkt in deze regio een correctie naar beneden van 3,3% in het totale aantal transacties, wat neerkomt op 660 verkochte woningen. De uitschieter naar boven waren de appartementen, die een sprong van 11% maakten, met in totaal 89 verkochte woningen.
Ondertussen zagen we bij de hoekwoningen een dip van 15%, met in totaal 94 transacties. Ook 2/1-kap woningen gingen qua aantallen minder vlot over de toonbank, met een afname van 6%, wat resulteerde in 161 transacties. De gemiddelde transactieprijs in de regio steeg met maar liefst 9,3%, waardoor deze uitkwam op € 400.000,-. De tussen-en hoekwoningen leidden deze gemiddelde stijging. Met een gemiddelde koopsom van respectievelijk € 300.000,-en € 333.000,-steeg deze met 13% ten opzichte van een jaar eerder, terwijl de appartementen een “bescheiden” toename van 2% kenden, met een gemiddelde transactieprijs van € 310.000,-. Ook de overige drie woningtypen kenden een procentuele toename van 5% tot 12% van de gemiddelde koopsom. Het lijkt erop dat kopers hun portemonnee steeds verder open trekken, met een gemiddelde van 1,6% boven de vraagprijs die wordt neergeteld voor verkochte woningen. Deze trend begon zich al in het tweede kwartaal van 2023 af te tekenen en heeft zich ieder kwartaal gestaag voortgezet. Meer woningen werden boven de vraagprijs verkocht, waardoor de vraag op de markt weer oververhit raakte, met 55% van de verkochte woningen die boven de vraagprijs van eigenaar wisselden, en dat alles binnen een gemiddelde verkooptijd van 39 dagen. De vraag blijft hoog en het aanbod blijft achter, waardoor de strijd om een huis alleen maar heviger wordt.

Aanbod:
De woningmarkt in deze regio laat enkele opvallende trends zien. Allereerst is er een aanzienlijke daling van het aanbod, met 16%, wat overigens minder is dan de landelijke daling van 24%. Deze daling kan verschillende oorzaken hebben, zoals een toegenomen vraag naar koopwoningen in combinatie met beperkte nieuwbouw activiteit. Het feit dat er in het eerste kwartaal “maar” 641 woningen te koop zijn gezet, wat een daling is van 8,4%, wijst mogelijk op een afwachtende houding van verkopers in combinatie met beperktere beschikbaarheid van woningen op de markt.
Interessant is ook de informatie over het gemiddelde aantal dagen (91) van de verschillende woningtypes in het lopende aanbod. Tussenwoningen staan gemiddeld slechts 18dagen in het lopende aanbod, terwijl vrijstaande woningen gemiddeld 138 dagen op de markt staan. Dit geeft aan dat er variatie is in de snelheid waarmee verschillende woningtypes verkopen, mede als gevolg van bijvoorbeeld beperkte of juist ruimere keuze, maar ook prijsniveaus. Een stijging van de gemiddelde vraagprijs naar € 486.000,-, een toename van 3,7%, is ook het vermelden waard. Dit plaatst de regio qua vraagprijs weliswaar onder het landelijke gemiddelde, maar kan ook hier een uitdaging vormen voor potentiële kopers, vooral als dit niet gepaard gaat met een evenredige stijging van het inkomen of opbrengst van de eigen verkochte woning. Ondanks deze dynamiek blijft de woningmarkt in deze regio krap(KI van 2,4), zoals blijkt uit de krapte-indicator, wat betekent dat er aanhoudend weinig keuze is voor kopers. Alleen vrijstaande woningen zitten tegen een evenwicht aan met een krapte-indicator van 4,4in het eerte kwartaal.


Gemeente Doetinchem

Transacties:
In het eerste  kwartaal van 2024 was er een interessante dynamiek op de woningmarkt van Doetinchem. Laten we eens inzoomen op de cijfers.
Allereerst, het totale aantal transacties in Doetinchem liet een flinke afname zien van16%, wat flink lager was dan de landelijke stijging van bijna 4%. In totaal wisselden 102 woningen van eigenaar.

Wat betreft de specifieke woningtypen, zagen we een opvallende verschuiving. Tussen-en hoekwoningen beleefden een dip met een daling van 20% in transacties; 28 tussenwoningen en 16 hoekwoningen kregen een nieuwe eigenaar, terwijl appartementen juist een flinke boost kregen met een stijging van 14% in transacties, tot 24 verkochte exemplaren.
De gemiddelde transactieprijs in Doetinchem steeg met maar liefst een stevige 10,4% tot €365.000,-, terwijl de prijs per vierkante meter ook klom, zij het iets minder, maar nog altijd met 8,5% tot €3.177,-. De gemiddelde transactieprijs van de appartementen in deze gemeente steeg flink met 14% naar € 300.000,-. Ook de gemiddelde transactieprijs van de hoekwoningensteeg fors met 11% naar € 358.000,- in het eerste kwartaal. Een andere interessante trend is de verschuiving in koopsommen ten opzichte van de vraagprijs. Gemiddeld werd er 3,8% meer betaald dan gevraagd, een wijziging ten opzichte van voorgaande kwartalen. Zo kon er bij vrijstaande woningen gemiddeld 1,6% onderhandeld worden, terwijl er voor tussenwoningen gemiddeld 6,7% meer werd betaald. Van de woningen werd bijna 69% boven de vraagprijs verkocht, wat wijst op een toenemende concurrentie van kopers op de markt. De krapte-indicator, een belangrijke graadmeter voor de balans tussen vraag en aanbod, kwam uit op 2,0, wat duidt op een aanhoudende spanning op de woningmarkt. Dit vertaalde zich ook in verkooptijden; woningen werden sneller verkocht, met een gemiddelde verkooptijd van 29 dagen, anderhalve week sneller dan in het eerste kwartaal van 2023.

Aanbod:
De huizenmarkt in Doetinchem  maakt een behoorlijke verschuiving door, en niet per se in positieve zin voor kopers. Het aantal beschikbare woningen is fors gedaald, met een afname van 11%, waardoor er einde eerste kwartaal slechts 68 woningen beschikbaar waren. Dit is overigens een kleinere daling dan het landelijk gemiddelde van 24%. Ook is er in het eerst kwartaal een afname van 1% te zien in het aantal woningen dat te koop werd gezet, 108 stuks, in vergelijking met het voorgaande jaar. Het gemiddeld aantal dagen dat een huis in het lopend aanbod stond is ook interessant. Over het algemeen staan tussen-en hoekwoningen minder lang te koop (10dagen) dan vrijstaande woningen (106dagen).Dit geeft aan dat er variatie is in de snelheid waarmee verschillende woningtypes verkopen, onder andere als gevolg van beperkte of juist ruimere keuze, maar ook prijsniveaus. Wat betreft de krapte-indicator: deze geeft aan hoe krap of ruim de markt is. Een indicator van 2,0 laat zien dat de markt aanhoudend krap is en om van een evenwichtige markt te spreken, zou de indicator tussen de 5 en de 10 moeten liggen, wat momenteel verre van het geval is. Bij vier van de vijf woningtypen in de gemeente Doetinchem is er sprake van een krappe markt; het segment “vrijstaand” is met een indicator van 6,1 evenwichtig te noemen. De keuze bij dit woningtype is dan ook ruimer.




Energielabel steeds belangrijker bij aankoop van een woning.

Meer dan de helft wil minimaal energielabel C
Huizenzoekers hechten steeds meer waarde aan het energielabel bij het kopen van een woning. Dat blijkt uit de funda Index over het derde kwartaal van 2023. 56% van de ondervraagden vindt minimaal energielabel C een vereiste.
Ruim 27% van de ondervraagden in het onderzoek zegt dat zij het energielabel van een woning nu belangrijker vinden dan een halfjaar geleden. Vorig jaar zagen we al een duidelijke stijging ontstaan in het aantal mensen dat het energielabel belangrijk vindt. In maart 2022 zei 53% het energielabel (heel) belangrijk te vinden en in september steeg dat naar 67%.
Zeer goed energielabel geen must
Van de huizenzoekers die aangeven waarde te hechten aan het energielabel wil 13% energielabel A of hoger. Meer dan de helft wil minimaal energielabel C, terwijl 17% van de ondervraagden het niet nodig vindt dat hun volgende huis een groen energielabel heeft.  Dit zien we ook in het zoekgedrag op funda: objecten met energielabel A tot en met C worden gemiddeld 21,3% vaker gevonden dan huizen zonder of met een slechter energielabel. De meeste contactaanvragen zijn voor huizen met label C en D, al zijn de verschillen niet heel groot. Ook de verkoopprijs van huizen met labels B tot en met F lag in 2022 het dichtst bij de marktwaarde.
Veel mensen zijn bereid te verduurzamen
Dit beeld is in lijn met de bereidheid van mensen om een toekomstig huis te verduurzamen. Bijna twee derde (61%) van de ondervraagden staat hiervoor open. Slechts 14% wil liever niet verduurzamen en vindt dat het huis al goed moet zijn op het moment van aankoop
Goed energielabel wordt meer waard
In 2022 zagen we al een stijging in het aantal mensen dat een huis met een goed energielabel meer waard vindt dan een huis met een slechter label.
De kans dat deze stijging verder doorzet is groot, temeer het energielabel vanaf volgend jaar een grotere rol gaat spelen bij het aanvragen van een hypotheek. Wie dan een huis koopt met het hoogste energielabel (A++++) kan tot 50.000 euro extra lenen bovenop de maximale hypotheek. Voor huizen met label A of B is dat 10.000 euro en voor huizen met label C of D 5000 euro.



Wat wordt de NHG kostengrens voor 2024?

De nieuwe NHG-grens neemt in 2024 toe tot € 435.000 euro, een stijging van € 30.000 ten opzichte van 2023.
Voor mensen die de woning willen verduurzamen is extra leenruimte beschikbaar. Met Energie Besparende Voorzieningen wordt de NHG-grens in 2024 € 461.100. 



Biedlogboek verplicht
Het gebruik van het biedlogboek bij verkoop van woningen verplicht voor leden van de NVM, VBO en Vastgoedpro. Het biedlogboek is onderdeel van het Verbeterplan 'Vertrouwen in het koopproces'. Dit is een afsprakenkader dat NVM, VBO, Vastgoedpro en de Vereniging Eigen Huis 16 februari 2022 met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties hebben ondertekend.
Met het ministerie van BZK is afgesproken dat de drie brancheorganisaties het gebruik van het biedlogboek per 1 januari 2023 verplicht stellen. Afgesproken is dat kandidaat-kopers inzicht krijgen in het biedingsproces door het beschikbaar stellen van een digitaal biedlogboek.

Algemeen overdrachtsbelastingtarief vanaf 2023 naar 10,4%
Het algemene overdrachtsbelasting tarief is per 1 januari 2023 verhoogd naar 10,4%. Dit blijkt uit het belastingplan 2023. Het verlaagde tarief van 2% voor de verkrijging van woningen die voldoen aan het hoofdverblijfcriterium blijft ongewijzigd.  

Startersvrijstelling naar € 510.000
De woningwaardegrens bij de startersvrijstelling wordt 1 januari 2024 verhoogd naar €510.000. Huizenkopers tussen 18 en 35 jaar betalen tot deze grens onder voorwaarden geen overdrachtsbelasting voor een woning. De woningwaardegrens wordt elk jaar aangepast aan de landelijk gemiddelde WOZ-waarde. Zie ook deze link voor meer informatie. 


Geluidsoverlast warmtepomp buren

Er worden steeds meer warmtepompen geplaatst en daarmee ontstaan er ook nieuwe juridische discussies. Immers, warmtepompen produceren geluid en in het burenrecht is bepaald dat je geen onrechtmatige geluidshinder mag veroorzaken. Maar waar ligt de grens? Hoeveel geluid mag een warmtepomp produceren? Recentelijk moest het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden zich uitspreken over deze vragen in een geschil tussen buren.
Volgens het hof moet er worden aangesloten bij het Bouwbesluit 2012. Met ingang van 1 april 2021 is het Bouwbesluit 2012 aangescherpt voor installaties die geluid produceren, zoals een warmtepomp. Zo mag op de erfgrens de maximale geluidsnorm van 40 dB 's nachts niet worden overschreden. De geluidseis van 40 dB geldt voor de periode tussen 19:00 en 07:00 uur. Overdag mag het geluid niet meer bedragen dan 45 dB.